Насколько чиста арендная ставка?

На главную » Полезная информация » Полезная информация » Обучение » Насколько чиста арендная ставка?

Рынок коммерческой недвижимости, особенно в крупных городах  становится более цивилизованным, постепенно перенимая тенденции и правила ведения бизнеса от западных стран. Знаете ли Вы, что в международной практике существует несколько степеней “чистоты” арендной ставки?

  Какую арендную ставку применяете Вы, как собственник или управляющий? Считали ли Вы подлинную доходность Вашего объекта?

Даже в крупных объектах коммерческой недвижимости нижегородского региона применяются достаточно примитивные структуры ставки: например

  • “аренда  плюс коммунальные платежи”

  • “аренда плюс электричество по счётчику”

  • “всё включено, кроме услуг связи”

и т.д.

 Возможно, это удобно для арендатора — используя достаточно простые арифметические действия он может легко посчитать свои расходы. Но удобно ли при этом собственнику считать свои доходы? Те самые доходы, которые в итоге остаются на банковском счёте или в кошельке. Нижеприведенная информация может быть полезна при формировании управленческого учёта.

  Именно чистый операционный доход и формирует истинную картину бизнеса, Вы видите реальную, а не призрачную доходность, которую любят рекламировать брокеры при продаже помещений.

Так уж сложилось, что чаще всего в качестве арендной ставки указывается валовая. Арендатор платит фиксированную арендную плату. Она учитывает все его затраты, а арендодатель платит по всем счетам. В зависимости от ситуации, дополнительно могут оплачиваться персональные коммунальные услуги, если помещение оборудовано счётчиками.

Но валовая плата по прежнему наполнена расходами.

Первая степень очистки

Валовая арендная плата — налоги, коммунальные расходы = Арендная плата одинарной чистоты

Вычтем из валовой платы  часть эксплуатационных расходов. Вернее, переложим их оплату на арендатора.

В мировой практике при первой степени очистки арендной платы принятно вычитать не столько персональные коммунальные платежи, сколько налоги, относящиеся к операционным расходам.

И не только НДС, но налог на недвижимость.

  Стоит отметить, что с 2014 года именно эта статья расходов будет планомерно увеличиваться благодаря действиям государства. 30 октября 2013 года, Совет Федерации РФ принял поправки к Налоговому Кодексу о налогообложении. Данный закон говорит, что налог на имущество организаций, в частности, на торговые и офисные объекты, должен исчисляться по его кадастровой стоимости. В основном, кадастровая стоимость является более приближенной к рыночной. Ожидается, что в течение ближайших лет фискальные органы не оставят в покое и физических лиц.

Эксперты полагают, что такие действия неминуемо отразятся на валовых арендных

Например
При стоимости недвижимости 70 000 руб. за кв.м., налоговые отчисления (2%) в год составляют 1400 руб. за кв.м., или 116 руб. за кв.м. в месяц!

Вторая степень очистки 

Арендная плата одинарной чистоты — страховые платежи = Арендная плата двойной чистоты

Дополнительно очистить арендную плату поможет перекладывание на арендатора (или выделение в отдельный платёж) страховых платежей. Конечно, не все собственники страхуют недвижимость. Пока не все. Участники рынка высоко оценивают вероятность законодательного утверждения обязательного страхования недвижимости.

При этом доля оплаты страховых взносов арендатором исчисляется пропорционально его площади.

Третья степень очистки 

Арендная плата двойной чистоты — техническое обслуживание = Арендная плата тройной чистоты
Арендная плата тройной чистоты (NNN или triple-net) подразумевает что арендатор оплачивает не только потребляемые  коммунальные услуги, налоги, страхование, обслуживание мест общего пользования (МОП), но и техническое обслуживание (ТО). Такие ежемесячные сборы начисляются обычно авансовым методом и корректируются в конце отчётного периода (квартала, года).

 

Собственник при этом получает только чистый доход, который и идёт на окупаемость проекта.

Валовая арендная плата = NNN+ налоги+ страховые платежи+ обслуживание МОП+ТО

В таком случае, уже собственник используя достаточно простые арифметические действия он может легко посчитать свои доходы.

Естественно, не каждая компания готова будет прописать в  договор аренды такое количество цифр и условий. И не каждый российский арендатор будет готов под этими условиями подписаться. Особенно, если договор краткосрочный. Но тем не менее, понимание структуры арендной платы (особенно в пересчёте на сдаваемые квадратные метры) — основа грамотного учёта при управлении коммерческой недвижимостью.

 Чем выгодно структурирование арендной ставки для собственника?

И всё же арендодатель,  сделав договор чуть сложнее, может оставить для себя больше пространства для манёвра в будущем. И это принесёт дополнительную выгоду.

 Дело в том, что индексировать (повышать) каждую из частей арендной ставки можно будет по отдельности и в разной степени. Это касается, например, операционных расходов, большая часть из которых уходит на оплату коммунальных услуг. Как известно, организации-поставщики, особенно монополисты склонны ежегодно повышать цены до 15%. И если индексацию чистой арендной ставки можно провести в размере инфляции (5-8%), то переложенные на арендатора расходы можно будет поднять пропорционально тарифам до тех же 15%. Это будет вполне логично и справедливо, особенно если Вы сможете обосновать это арендатору, опираясь на счета от коммунальных организаций.

 Специалисты компании PRIDE.Property Investment Decisions для клиентов клуба компании PRIDE могут провести анализ арендной ставки Вашего объекта бесплатно.

Для оказания данного сервиса, пожалуйста, обращайтесь в PRIDE.Property Investment Decisions

 

Оставить комментарий