Эскроу-счета как зачистка рынка первичного жилья

11.11.2015

Вытеснение схем долевого строительства

С лета 2015 года активно Министроем России разрабатывается новая схема взаимодействия застройщиков жилья и их покупателей. Одними из инициаторов процесса являются государственные банки (Сбербанк, ВТБ и Газпромбанк).  Основные задачи проекта следующие:

• снизить долю средств граждан при строительстве многоквартирных домов (уйти от проблем обманутых дольщиков)
• увеличить долю собственных средств застройщиков
• исключить создание строительных финансовых пирамид (примеры таких компаний, к сожалению, есть и на нижегородском рынке). Для чего необходимо ведение раздельного учета денежных средств дольщиков, полученных застройщиком по разным проектам.

Первоначально рассматривалось 2 варианта контроля за средствами

• ведение специального счета для контроля целевого использования средств по каждому строящемуся объекту (по аналогии с  гособоронзаказом). Такой счёт мог бы быть  открыт «для доступа» по всей цепочке — от застройщика, подрядчика, субподрядчика и так несколько уровней вплоть до производителя конечной продукции или услуги. 
• создание эскроу-счёта. При таком варианте поступающие средства дольщиков «замораживаются». И не подлежат использованию ни банком, ни застройщиком до момента введения дома в эксплуатацию. Строительство при этом можно осуществлять только на собственные или заёмные средства. 

В последнее же время, судя по высказываниям официальных лиц, приоритетной может стать идея максимального усиления роли банков (второй вариант). По оценкам участников рынка, такой подход может увеличить итоговую цену квадратного метра на 40-45%.

Мнения некоторых участников банковской сферы более оптимистичны, они считают проекты на заёмным финансировании успешными для проектов с доходностью (IRR) 40%. Однако таких показателей редко удаётся достичь даже девелоперам Москвы; в регионах данный показатель составляет 15-20% и использование дорогих заёмных средств может оказаться не по силам местным застройщикам. Впрочем, авторы проекта считают возможным снизить проценты по кредитам для девелоперов, работающих по эскроу-счетам.

Стоит отметить, что эскроу-счета при расчётах довольно распространенная практика за рубежом, и не только на рынках недвижимости. Аналогичный механизм применяется, например, в платежной системе WebMoney.

Эскроу-счет (англ. escrow) – специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств. Услуги по открытию эскроу-счетов в мировой практике могут оказывать банки, юридические компании, специализированные фирмы или другие эскроу-агенты.

По сути, данная схема представляет собой более «продвинутый» вариант банковской ячейки, когда имущество или денежные средства доверяются на хранение не сейфу, а некой «третьей стороне». Это не обязательно банк, это может быть специализированная (чаще лицензированная) юридическая организация. При помощи механизма эскроу проводится большое количество сделок по недвижимости в США, Латвии, ОАЭ, Чехии и т.д.

Счет эскроу в обязательном порядке используется для поэтапной оплаты первичной недвижимости в Австрии. В этой стране существует институт трастовых управляющих (подготовленные юристы  нотариусы), ведущих сделки с застройщиками. Если  застройщик не может завершить проект, то трастовый управляющий организовывает окончание строительства. В свою очередь, если  покупатель не выполняет какие-либо обязательства перед продавцом, то трастовый управляющий выступает на стороне продавца.

Счет эскроу платный, стоимость его открытия в большинстве стран составляет менее 1 % от цены объекта. Стоимость подобных услуг для девелоперов со стороны банков пока не озвучивается, но неминуемо будет заложена в стоимость квадратного метра.

Возможные последствия для рынка новостроек

В случае принятия законопроекта с рассматриваемыми выше условиями, можно прогнозировать следующие положительные и негативные изменения на рынке жилья:

За информацию благодарим Коммерсант, Минстрой РФ, порталы banki.ru, tranio.ru